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当事人已经处分的权利不应该再予以保护

  发布时间:2018-10-31 11:28:46


          

        

    随着我国经济的不断发展,各地城市化进程也进入了快速发展期。城中村改造已经成为城市发展的重要推动力,由于以前城中村内的房屋价格较低,而城中村改造大多采取较高的拆迁补偿标准,“低卖高拆”引起的矛盾纠纷现象普遍存在,突出表现为卖房后反悔,要求返还房屋。由此而形成的诉讼案件与日增多,在民事诉讼中,一般认为在合同有效成立后至合同终止履行前,如果非因合同双方当事人的原因,在发生了严重显示公平的情况下,可以依情势变更的原则,申请法院变更或解除合同。如果房屋买卖合同已经履行完毕,则就必须按照合同约定履行。体现在行政诉讼案件上,主要是买卖房屋过户后要求撤销房屋所有权证,以达到要回房屋获取高额补偿的目的。

    我们从一则案件来分析一下,卖房人要求撤销房屋所有权证的请求是否合法。2003年7月20日,原告刘刚与第三人王云签订《房屋转让协议》一份,该协议约定将本案争议所涉及房屋卖予第三人。房管局向第三人颁发了房屋所有权证,现原告夫妇认为该房屋登记行为侵犯了原告之妻李敏的合法权益,要求撤销为第三人颁发的房屋所有权证。我们认为卖房人的诉讼请求不应得到支持。理由如下:

    1、原告将其私产房屋转让给第三人的行为是对其财产合法行使处分权,已经行使的处分权法律不应再次予以保护。本案中,原告与第三人签订了《房屋转让协议》,该协议约定将本案争议所涉及房屋卖予第三人,原告已对该房屋行使了处分权。原告在买卖房产时隐瞒了其妻是房屋共有人的事实,且原告所办理的房屋所有权证上并不显示该房屋系二原告共有,责任应由其自行承担,原告夫妇主张诉争房屋系与原告婚姻存续期间所建及原告与第三人签订房屋转让协议,直接侵害其合法权益,但由于房管局在为第三人办理房屋转移登记时进行了公告,原告妻子在公告异议期内并未对本案诉争的产权提出异议,应当视为是其对权利的放弃,故房管局给第三人颁证的具体行政行为并不损害二原告的合法权益。

    2、第三人的行为已经构成善意取得。

具体到该案中虽然原告之妻系该房屋的共有人,但是原告所办理的房屋所有权证上并不显示该房屋系原告夫妇共有。第三人基于相信原告作为房屋所有权人而与其签订了房屋转让协议,并支付了相应的对价,所以应当认定第三人取得该房屋时是善意的,其对该房屋的合法权益应当受到法律保护。如果撤销房管局为第三人颁发的房产证,则会对第三人的合法权益造成损害,同时不利于保护合法的交易安全。

    房屋权属登记是行政机关依当事人的申请而做出的行政行为,一旦登记行为作出即发生房屋权属生效的法律后果。同样,房产登记行为一旦被撤销就直接影响善意取得的效力。买受人是否为善意有偿取得房屋所有权,直接关系到裁判方式的选择使用,构成善意取得,不能判决撤销登记行为,不能否定登记行为的法律效力,这样才能保证行政法与物权法的衔接。如果在房产登记行政案件审理时,不考虑买受人是否为善意取得的问题,简单以出卖人提供虚假材料等原因而判决撤销登记行为,那么物权法规定的善意取得制度就失去意义,也就不存在不动产善意取得的问题,这显然与物权法立法意图是不相符的。

    综上,原告与第三人签订的《房屋转让协议》是平等主体之间基于自愿原则建立起来的民事法律关系,其将登记在自己名下的私产房屋转让给第三人的行为是在对其财产行使处分权,该处分权的行使应当受到法律保护。

责任编辑:牛丹    


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