[案情]某学校为改善教职工住房条件，决定在新校区建教职工住房，并于2003年11月2日公告，要房者于2003年11月5日交定金2000元。刘某是这所高中的一名教师，其于2003年11月2日交教职工住宅楼定金2000元，并分三次交住宅楼集资款50000元，根据其积分情况，刘某分得3号楼6楼西户房屋一套。2004年7月2日，刘某将该套房转让给该校干部张某，张某将该房定金2000元及集资款50000元共计52000元交给刘某，刘某将以上款项的收款收据4张交给张某，后张某将该套房转让给马某，马某支付了防盗门及安装费用，该集资楼房交付使用时，马某取得了房屋的钥匙，并对该房进行了装修，入住至今。2007年1月31日，马某交住宅楼第四次集资款2000元，该款项收款收据收到人名字为刘某。经查明：刘某、张某、马某对诉争房屋均未取得权属证书。现刘某以需使用该房，并称学校对该职工集资房未经登记领取房屋产权证，本人也未曾取得产权证，且学校也不允许对该房私自转让。双方转让房屋的行为违反《城市房地产管理法》第37条、39条强制性规定，故要求认定与张某之间转让房行为无效，要求张某和马某退还，三方协商未果，故诉至法院。

    [分歧]本案在审理过程中有两种意见，第一种意见认为转让房屋的行为有效。刘某将其分得的集资房转让给张某，张某向刘某支付价款的行为，是双方真实意思表示，该转让行为已合法成立，物权是否发生效力，不影响合同的效力。合同的效力是独立存在的，合同是否有效，不能通过合同能否履行来决定合同的效力，应将不动产变动的原因与结果进行区分。使出让的房屋达到《城市房地产管理法》规定的条件，是刘某的义务，而不是张某的义务，张某的义务主要是支付价款，刘某以自己出让的房屋没有达到转让条件，以自己违约的事实而主张合同无效，该行为违反诚实信用原则，也违背了市场经济条件下交易主体应遵循和认同的交易规则。该房屋转让给马某后，马某向学校交纳了防盗门及安装费用、第四次集资款，学校将钥匙交给马某，说明学校对原被告双方转让房屋的默认。在物权所有权人不主张物权的情况下，本案刘某无权向被告行使物权请求权。故应认定双方转让房屋的行为有效，应驳回原告的诉讼请求。第二种意见为双发转让行为无效。该争议房屋系学校教职工集资住宅房，按学校内部规定，任何人不得以任何理由倒卖、转让、出租或对调，原告取得该房，对该房拥有受限制的所有权，该房屋未办理房产证，《城市房地产管理法》第三十七条规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，双方之间转让房屋的行为违反了法律的强制性规定，应认定双发转让集资房的行为无效。

    [评析]笔者认为双方关于该房屋的转让行为有效，理由如下：

    刘某将其分得的集资房转让给张某，张某向原告支付价款的行为，是双方真实意思表示，该转让合同已合法成立。未办理物权登记，不影响合同的效力。合同的效力是独立存在的，合同是否有效，不能通过合同能否履行来决定合同的效力，应将不动产变动的原因与结果进行区分。本案诉争房屋属单位集资房而非房地产开发的房屋，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条规定：在中华人民共和国城市规划区国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易、实施房地产管理，应当适用本法。根据以上规定，本案双方之诉争，不属《中华人民共和国城市房地产管理法》调整范围。故对原告刘某依据《中华人民共和国城市房地产管理法》而主张合同无效的意见不予支持。刘某以自己出让的房屋没有达到转让条件，以自己违约的事实而主张合同无效，该行为违反诚实信用原则，也违背了市场经济条件下交易主体应遵循和认同的交易规则。该房屋转让给马某后，马某向学校交纳了防盗门及安装费用、第四次集资款，学校将钥匙交给马某，说明学校对双方转让房屋的默认。在物权所有权人不主张物权的情况下，本案刘某无权向张某行使物权请求权。故应认定双方转让房屋的行为有效，应驳回原告的诉讼请求。