当今社会市场经济活跃，房价居高不下，房屋租赁市场繁荣，房屋租赁合同中涉及装饰装修物的纠纷也越来越多。笔者区分不同情况对房屋租赁合同中装饰装修物的处理问题分析如下：

一、承租人未经出租人同意装饰装修

    承租人未经出租人同意装饰装修发生的费用，由承租人负担；出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。这是因为承租人未经出租人同意装饰装修的行为是对房屋财产权的侵害，《合同法》第一百二十二条规定“因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任”， 该规定明确受损害方有权在侵权责任和违约责任中任选其一向对方提出主张，具体到房屋租赁合同中，当承租方的装饰装修行为造成出租人的房屋损害时，出租方不管基于何种请求权基础均可向承租人要求其承担恢复原状、赔偿损失等民事责任。至于承租人有关装饰装修费用的支出，是因其违约或侵权行为所导致，承租人对该费用的支出行为属于违法行为，不具备向出租人请求的法律根据，所以该费用应由承租人自行负担。

二、承租人经出租人同意装饰装修

（一）房屋租赁合同无效的情形

    1.未形成附合①的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。

    这是因为根据添附理论，对于未形成附合的装饰装修物，所有权仍归承租人，房屋租赁无效时，由承租人拆除取回，出租人想要留用，应当支付相应对价，承租人拆除过程中造成房屋损坏的应恢复原状。

    2.已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。其中，现值损失是指附合装饰装修物在房屋租赁合同被确认无效时尚存在的实际价值，该价值一般采用审计鉴定的方法确定，应按承租人已使用房屋的时间予以折旧，不能按照租赁期限进行分摊。

（二）租赁期限届满的情形

    1.承租人不可以请求出租人补偿附合装饰装修费用，但当事人另有约定的除外。这是因为因为《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）确定装饰装修费用在租赁期间内摊销完毕，故租赁期限届满，除非当事人另有约定，即使装饰装修物与房屋形成附合出租人也不应再对承租人进行补偿。

    2.除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除，因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。

（三）承租人经出租人同意装饰装修，合同解除②时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的情形

    1.因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。

    2.因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。

    3.因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。

    4.因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。

    其中，装饰装修物的残值损失是指在合同解除时，装饰装修的“剩余价值”，该价值通过装饰装修的工程造价扣减合同履行期间消耗的装饰装修价值来确定。通常情况下装饰装修物残值损失与现值相符，但因解释确定装饰装修费用在租赁期间内摊销完毕，故合同履行期间已经摊销（消耗）的装饰装修费用，不应纳入合同解除后的损失范围。残值损失应考虑因合同解除未摊销的费用，该费用可能高于或者低于装饰装修的现值，此时确定装饰装修残值损失采用“就低”原则：如果未摊销费用高于现值，残值损失按照装饰装修的现值确定。因装饰装修损失作为合同解除的损失，应当以实际损失为基础确定；如果未摊销费用低于现值，残值损失按照未摊销的费用确定。因装饰装修费用在租赁期间摊销完毕是基本原则，如果每年摊销（消耗）的费用高于按照审计确定的折旧费用，双方必须按照已摊销的费用确定租赁期间消耗的费用，按照未摊销的费用确定残值损失，否则，装饰装修费用在租赁期内摊销完毕的原则无法体现。例如，装饰装修费用30万元，租期5年，合同履行2年后解除，则摊销费用为12万元，未摊销费用为30-12=18（万元），如果装饰装修现值为15万元，残值损失应当确定为15万元；如果装饰装修现值为20万元，残值损失应当确定为18万元。

备注：

    ①附合是指不同所有人的财产紧密结合在一起而形成的新的财产，虽未达到混合（是指不同所有人的不同财产互相渗合，难以分开并形成新财产）程度但非经拆毁不能达到原来的状态。

    ②合同解除，一般是指合同成立生效后，一方或双方当事人为使合同关系终止而为意思表示，使未履行部分不必继续履行，已履行的部分依具体情形进行清算的制度。