在人民法院的执行程序中，对被执行人的房产、土地等不动产依法进行拍卖，目前存在两种拍卖方式，一是网络司法拍卖；另一种是传统司法拍卖，这两种拍卖方式既是确保法院生效法律文书得以兑现的有效措施，也是尽快实现胜诉当事人合法债权的重要手段。随着我国社会改革的不断深化和社会经济快的速发展，人民法院在不动产传统司法拍卖工作中遇到了一些新情况，出现了一些新问题，如何认识和解决这些问题，对于不动产司传统法拍卖工作有着重要意义。

   一、不动产传统司法拍卖工作现状

   1、不动产拍卖案件数量逐年递增。我国物权法颁布实施后，不动产登记制度不断完善，为人民法院查控被执行人不动产提供了便利。根据近三年来的统计，不动产作为司法拍卖标的物的比重持续上升，年增长率分别为56.3％、67.2％、71.6％。不动产拍卖案件的增多也使得不动产司法拍卖工作面临新的挑战。

   2、不动产拍卖变现金额大，利于案件执行。随着我国房地产市场不断升温，不动产司法拍卖成交金额也逐年攀升，2011年至2013年，我市两级法院成功办结不动产司法拍卖案件35件，累计成交金额近1.2亿，按照执行程序中的参与分配制度，解决了一大批疑难案件，确保了胜诉当事人合法债权的顺利实现。

   3、不动产拍卖第一次拍卖成交率低，拍卖费用过高。由于社会公众对司法拍卖工作不甚了解，导致参加竞买的人为数不多，即使有部分竞买人参与竞买，他们也都想经过两次降价后再举牌竞买，因此一拍成交率偏低，近三年来，不动产司法拍卖案件一拍成交率仅为10％左右。如果拍卖成交，买受人还要向拍卖机构交纳不菲的佣金，既增加了买受人经济负担，又不利于实现拍卖标的价值最大化。

二、不动产传统司法拍卖存在的主要问题及成因

    目前，在不动产传统司法拍卖实践中，主要存在成交率偏低，流拍率偏高问题。近三年来，许昌两级法院对外委托拍卖房屋等不动产案件56件。在实行网络司法拍卖之前，通过传统拍卖方式进行拍卖，第一次拍卖成交仅10件，两次降价后，第三次拍卖成交15件，其他31件，三次拍卖后均流拍，流拍率高达55％。出现流拍率偏高的原因有以下几个方面：

    一是“房地分离”现象依然存在。房随地走，地随房走，房地一体设定抵押，是物权法关于不动产抵押的基本原则。在现实中，由于历史原因，土地和房产分别登记在不同部门，设定抵押时也分别在不同部门登记，并没有严格执行不动产抵押的法律规定，导致评估、拍卖时房、地分离，一些潜在竞买人担心买受后使用不便，产生纠纷，使一些不动产难以成功拍卖。

    二是评估机构对不动产评值评估过高。一些评估机构为实现评估费用等利益最大化，人为对不动产过高估值，导致司法拍卖时起拍价过高，在一定程度上抑制了市场参与司法拍卖的积极性。

    三是竞买人之间存在串标现象。有部分人员经常出现在竞买人名单中，他们利用司法拍卖程序法律法规不健全的漏洞，伺机相互串通，在拍卖现场故意不举牌，恶意控制竞买价格，扰乱司法拍卖正常秩序，造成不动产司法拍卖流拍。

    四是被执行人蓄意设置障碍。一些被执行人不甘心财产被拍卖，在司法拍卖前，或将房产出租给他人，设定较长的租赁期限；或与他人勾结，设立虚假租赁合同，制造交接障碍；甚者个别被执行人雇佣社会闲散人员冲击拍卖现场，使竞买人心理上产生恐慌，影响竟买积极性。

    五是司法拍卖信息知晓度不高。传统司法拍卖公告只能通过特定的几种报刊发布，信息渠道相对狭窄，社会公众对司法拍卖信息知晓度不高，潜在竞买人难以在短时间内对拍卖标的物的现状作充分调查，出于对竞买风险的考虑，降低了社会公众参与司法拍卖的几率。

三、遏制不动产传统司法拍卖流拍率偏高的相关对策

    一是国家应尽快实行不动产统一登记制度，以此次国家成立不动产登记局为契机，将目前分别在土地和房产部门进行不动产登记的职权，统一在一个部门行使，落实物权法关于不动产抵押“房地一体设定抵押”的规定，规范不动产抵押行为。

    二是最高法院应研究出台关于房产和土地分别登记或抵押在执行中如何处置的相关司法解释，对目前一些房产和土地因分别设定抵押导致执行困难的案件进行指导，统一各地法院不同的处理方法，提高该类不动产司法拍卖的成交率。

    三是进一步完善统一的入册评估、拍卖机构综合评价机制，根据评估、拍卖机构在司法评估、拍卖工作中的相关表现，定期进行综合评价；对违背职业操守，虚高评估财产价值，导致流拍或有其他违法行为的，取消其入册资格，并向其主管部门发出司法建议，对责任单位或个人进行处罚。

    四是最高法院应进一步完善司法拍卖相关司法解释，明确规定加强对竞买人的身份、资格的审查，把目的不纯、有意搅乱拍卖秩序的竞买人排除在外；对故意扰乱拍卖秩序，造成严重后果的恶意竞买人，依法予以民事制裁。

    五是加强对妨碍司法拍卖的打击力度，建议将设立虚假租赁合同，妨碍司法拍卖的行为，视为有履行能力拒不履行，依法进行民事制裁；造成严重后果的，按照拒不履行判决裁定罪，依法追究刑事责任。

    六是全面实行网络司法拍卖，从目前的司法实践看，网络司法拍卖信息公开透明，公众参与度高，节省拍卖费用，成交率高，溢价率高，实际效果好。最高法院应全面推广网络司法拍卖工作，明确规定网络拍卖为司法拍卖首选方式，适宜网络拍卖的被执行财产一律网拍，提高拍卖成交率。